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时间:2024-07-07 13:53:38 来源:网络整理编辑:百科
核心提示:“REITS对房地产经营业务的重要性类似于住宅开发中的按揭贷款。”。文/乐居财经 杨宏彬。 "REITs对房地产经营业务的重要性
"REITs对房地产经营业务的试水算盘重要性,类似于住房开发中的消费抵押贷款。”。企心
郁亮在最近的试水算盘媒体交流会上表达了这样的观点。在他看来,消费REITs链接的企心开放有助于开发商向房地产开发商转变。
上周,试水算盘国内房地产融资政策再次扩大。消费中国证监会发布文件,企心将公共REITS试点资产类型从公共基础设施扩展到消费基础设施,试水算盘这无疑是消费商业房地产的好消息。
再逢甘霖,企心房地产企业采取行动也很快。据深沪两所公示,目前已有四家房地产企业正式接受了四家消费基础设施公开发行REITs。
4笔REITs分别为:嘉实物美REITss、中国金茂购物中心REItstsss、中金印力REITs、华夏华润商业资产REITS,与美、金茂、印力(万科旗下)相对应的原股权人物、华润置地。
在成熟的REITS市场,购物中心等消费属性资产规模相当大。截至2023年9月,REITS在美国零售业的市值占14%、REITS在新加坡零售业的市值占10%、REITS在香港零售业的市值占76%。
对于国内市场,一般分析还认为,将REITS试点资产类型扩展到消费基础设施将有助于开辟零售物业“投资、金融、建设、管理、退出”的完整闭环,振兴股票资产。
然而,消费基础设施公开发行REITS对国内市场来说一直是一件新事物,房地产企业“品尝新鲜”,但也有一种试探性的态度。
从4笔REITS的底层资产来看,确实是优质资产,但并非企业最优质的资产。
中国金茂购物中心REItstsss、中金印力REITS和华夏华润商业资产REITS只涉及一个项目,位于新一线城市,而不是超一线城市。
例如,中国金茂购物中心REITS的底层资产是长沙梅西湖商务区的金茂展览城。购物中心于2016年开业,建筑面积18.3万平方米;中金印度REITS的底层资产是位于杭州余杭的西溪印象城,总建筑面积近25万平方米;2013年 年开业运营。
华夏华润商业REITS的底层资产是青岛万象城,位于青岛香港中路商务区,覆盖30.1万平方米的商业和11.8万平方米的地下室。一期于2015年开业,二期于2021年开业。
嘉实物美REITS底层资产仅位于北京,涉及4个项目,开业时间从2003年至2012年不等,建筑规模7.8万平方米,资产估值10.44亿元。
总的来说,4笔REITS的底层资产都是经营成熟的商业办公室,出租率大多处于较高水平,相对稳定。
如今年上半年长沙金茂展秀城出租率达到98.36%;2022年和2023年上半年杭州西溪印象城加权平均出租率达到98.1%;今年上半年,青岛万象城出租率为98.5%。
与上述三者相比,嘉实物美REITS四个物业组合的出租率略逊一筹,今年上半年整体出租率为88.71%。
但在业务指标方面,这些底层资产的表现参差不齐。其中,万科杭州西溪印象城经营数据最为突出,项目公司2020-2023年上半年均盈利,分别实现净利润5.92亿元、2.15亿元、3.7亿元、7960.5万元。
物美商业集团4个物业组合的整体经营状况也不错。2020年至2023年上半年,净利润分别为2、378.55万元、2、769.71万元、808.03万元和743.47万元。
而且长沙金茂览秀城、青岛万象城的经营表现也不尽如人意。两者均于2020年至2022年亏损,2023年上半年盈利,净利润分别为610.86万元和3907.5万元。
REITS能否顺利发行,不仅取决于底层资产,还取决于底层资产经营者的经营能力。
这四个REITS的资产方运营能力肯定没有太大问题,都是房地产运营布局较早的企业。其中,华润置地和金茂有央企背景。万科是目前经营最稳定的混合型房地产企业,物美商业集团是老牌商业巨头。
一些分析人士认为,REITS具有长期配置的价值,未来国内公开发行的REITS产品将有很强的发展空间。然而,投资是有风险的,必须谨慎,投资者和企业也应该如此。
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